Hipoteca 80-10-10



¿Qué es una hipoteca 80-10-10?

Una hipoteca 80-10-10 es un préstamo en el que la primera y la segunda hipoteca se obtienen simultáneamente. El primer gravamen hipotecario se toma con una relación préstamo-valor del 80% (relación LTV), lo que significa que es el 80% del costo de la vivienda; el segundo gravamen hipotecario tiene una relación préstamo-valor del 10% y el prestatario hace un pago inicial del 10%. Este arreglo se puede contrastar con la hipoteca individual tradicional con un monto de pago inicial del 20%.

La hipoteca 80-10-10 es un tipo de hipoteca a cuestas.


Conclusiones clave
  • Una hipoteca 80-10-10 está estructurada con dos hipotecas: la primera es un préstamo a tasa fija al 80% del costo de la vivienda; el segundo es el 10% como préstamo con garantía hipotecaria; y el 10% restante como anticipo en efectivo.
  • Este tipo de esquema hipotecario reduce el pago inicial de una vivienda sin tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), lo que ayuda a los prestatarios a obtener una vivienda más fácilmente con los costos iniciales.
  • Sin embargo, los prestatarios enfrentarán pagos hipotecarios mensuales relativamente mayores y es posible que vean pagos más altos adeudados en el préstamo ajustable si aumentan las tasas de interés.


Comprendiendo una hipoteca 80-10-10

Cuando un posible propietario compra una casa con un pago inicial inferior al 20% estándar, debe pagar un seguro hipotecario privado (private mortgage insurance o PMI, por sus siglas). El PMI es un seguro que protege a la institución financiera que presta el dinero contra el riesgo de que el prestatario no pague un préstamo. Los prestatarios utilizan con frecuencia una hipoteca 80-10-10 para evitar pagar el PMI, lo que haría que el pago mensual del propietario sea más alto.

En general, las hipotecas 80-10-10 tienden a ser populares en momentos en que los precios de las viviendas se están acelerando. A medida que las casas se vuelven menos asequibles, hacer un pago inicial del 20% en efectivo puede resultar difícil para una persona. Las hipotecas a cuestas permiten a los compradores pedir prestado más dinero de lo que su pago inicial podría sugerir.

La primera hipoteca de una hipoteca 80-10-10 suele ser siempre una hipoteca de tasa fija. La segunda hipoteca suele ser una hipoteca de tasa ajustable, como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (home equity line of credit o HELOC, por sus siglas).


Beneficios de una hipoteca 80-10-10

La segunda hipoteca funciona como una tarjeta de crédito, pero con una tasa de interés más baja, ya que el capital de la vivienda la respaldará. Como tal, solo genera interés cuando lo usa. Eso significa que puede cancelar el préstamo con garantía hipotecaria o HELOC en su totalidad o en parte y eliminar los pagos de intereses sobre esos fondos. Además, una vez liquidado, la línea de crédito HELOC permanece. Estos fondos pueden actuar como un fondo común de emergencia para otros gastos, como renovaciones de viviendas o incluso educación.

Un préstamo 80-10-10 es una buena opción para las personas que están tratando de comprar una casa pero aún no han vendido su casa existente. En ese escenario, usarían el HELOC para cubrir una parte del pago inicial de la nueva casa. Pagarían el HELOC cuando se venda la vieja casa.

Las tasas de interés HELOC son más altas que las de las hipotecas convencionales, lo que compensará en cierta medida los ahorros obtenidos al tener una hipoteca del 80%. Si tiene la intención de pagar el HELOC en unos pocos años, esto puede no ser un problema.

Cuando los precios de la vivienda suben, su valor líquido aumentará junto con el valor de su vivienda. Pero en una recesión del mercado inmobiliario, podría quedar peligrosamente bajo el agua con una casa que vale menos de lo que debe.


Ejemplo de una hipoteca 80-10-10

La familia Doe quiere comprar una casa por \$300,000 y tienen un pago inicial de \$30,000, que es el 10% del valor total de la casa. Con una hipoteca convencional del 90%, deberán pagar el PMI además de los pagos mensuales de la hipoteca. Además, una hipoteca del 90% generalmente tendrá una tasa de interés más alta.

En cambio, la familia Doe puede obtener una hipoteca del 80% por \$240,000, posiblemente a una tasa de interés más baja, y evitar la necesidad de un PMI. Al mismo tiempo, sacarían una segunda hipoteca del 10% de \$30.000. Lo más probable es que sea un HELOC. El pago inicial seguirá siendo del 10%, pero la familia evitará los costos de PMI, obtendrá una mejor tasa de interés y, por lo tanto, tendrá pagos mensuales más bajos.