Hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 Adjustable-Rate Mortgage o ARM, por sus siglas)
¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 Adjustable-Rate Mortgage o ARM, por sus siglas)?
Una hipoteca de tasa ajustable de 2/28 (2/28 ARM) es un tipo de préstamo hipotecario a 30 años que tiene un período inicial de tasa de interés fija de dos años. Después de este período de 2 años, la tasa flota en función de una tasa de índice más un margen.
La tasa inicial inicial suele estar por debajo de la tasa promedio de las hipotecas convencionales, pero la tasa ajustable puede aumentar posteriormente de manera significativa. Dado que los bancos no ganan mucho dinero con la tasa inicial de teaser, 2/28 ARM incluyen fuertes multas por pago anticipado durante los primeros dos años.
- 2/28 hipotecas de tasa ajustable (ARM) ofrecen una tasa fija introductoria durante dos años, después de los cuales la tasa de interés se ajusta semestralmente durante 28 años más.
- Cuando las ARM se ajustan, las tasas de interés cambian según sus tasas marginales y los índices a los que están vinculadas.
- Los propietarios de viviendas generalmente disfrutan de pagos hipotecarios más bajos durante el período introductorio, pero están sujetos a riesgos de tasa de interés después.
Comprendiendo las hipotecas de tasa ajustable 2/28
Los ARM de 2/28 se hicieron populares durante el boom inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando los altos precios pusieron los pagos de hipotecas convencionales fuera del alcance de muchos compradores. Por ejemplo, una hipoteca convencional a 30 años de \$300,000 conllevaría pagos mensuales de \$1,610. Pero un ARM de 2/28 con una tasa de avance inicial del 3% requeriría pagos mensuales de solo \$1265.
Existen otras estructuras ARM, como las ARM 5/1, 5/5 y 5/6, que cuentan con un período introductorio de cinco años seguido de un ajuste de tarifas cada cinco años o cada seis meses, respectivamente.[1] En particular, los ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años y luego permanecen fijos durante el resto del préstamo.[2] Menos comunes son los ARM de 3/27 y 2/28. Con el primero, la tasa de interés fija se aplica solo durante los dos primeros años, seguida de 28 años de tasas ajustables; con este último, la tasa fija es por tres años, con ajustes en cada uno de los siguientes 27 años. En estos casos, las tarifas se ajustan semestralmente.[1] [3]
Posibles trampas de 2/28 ARM
La trampa potencial de una hipoteca de tasa ajustable 2/28 es que después de dos años la tasa se ajusta cada seis meses, generalmente hacia arriba, por un margen ARM por encima de una tasa índice, como la tasa de oferta interbancaria de Londres (London Interbank Offered Rate o LIBOR, por sus siglas). Los ARM 2/28 tienen algunas características de seguridad integradas, como un límite de tasa de interés de por vida y límites sobre cuánto puede aumentar o disminuir la tasa con cada período. Pero incluso con límites máximos, los propietarios de viviendas pueden enfrentar picos de pago asombrosos en mercados volátiles.[4]
En el ejemplo anterior en el préstamo ARM 2/28 al 3% a 30 años de \$300 000 a 30 años, si después de dos años la LIBOR es 2.7 y el margen es 1.5, el interés aumentaría 4.2 por ciento, hasta un total de 7.2 por ciento. Esta tasa de 7.2% podría estar muy por encima de las tasas hipotecarias convencionales actuales. El pago mensual del propietario aumentaría durante la noche en más del 60%, a \$2,036.
Muchos propietarios durante el auge no entendieron cómo un aumento de tarifas aparentemente pequeño podría aumentar drásticamente su pago mensual. E incluso aquellos que eran plenamente conscientes de los riesgos vieron 2/28 ARM como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea era aprovechar la baja tasa de interés y luego refinanciar después de dos años a una hipoteca convencional o, si su crédito no era lo suficientemente bueno para eso, a una nueva hipoteca ajustable. Y, dado el repunte de los precios de las propiedades inmobiliarias, saque la deuda más adelante. Para muchos, esto tenía cierto sentido, ya que, después de todo, el valor líquido de la vivienda del prestatario estaba aumentando rápidamente.
Los problemas llegaron con el colapso del mercado en 2008. El valor de las viviendas se desplomó. Muchos propietarios de ARM 2/28 se vieron incapaces de refinanciar, hacer sus pagos o vender sus casas por el valor del préstamo pendiente. La ola de ejecuciones hipotecarias condujo a estándares de préstamos más estrictos.[5] Hoy en día, los bancos están evaluando más cuidadosamente la capacidad de un prestatario para realizar pagos con tasa ajustable.
Fuentes del artículo
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